第269章 发展新思路
高鹏程对于经济运作并不是很内行，他的心中，特色小镇应该是一个比较烧钱的项目，那么，程老为什么说是赚钱的好项目呢？
“现在，什么项目最赚钱？”
面对程老的问题，高鹏程摇了摇头，他还真不知道什么最赚钱，肯定是垄断的项目，不过，程老要的答案肯定不是这个。
“房地产！”
房地产？
高鹏程首先是排斥，他眉头一挑，说：“程老，说实话，房地产现在的确是一个方兴未艾的产业，而且利润很可观，但是，我不认为我的特色小镇项目可以作为房地产项目出现。因为，我这个项目首先是为了充实乡亲们的钱袋子，房地产项目是从乡亲们口袋里掏钱，我不认为大家有钱买房子。”
“你的想法没错，而且，必须要这样，否则，怎么才算是给乡亲们造福？这就是造福。”
程老的眼睛很亮，一点也看出来是将近古稀之年的老者。
“我们可以把特色小镇做成一期二期三期，一期，我们给乡驻地现有的居民免费配置房屋，当然，相应的其他配套设施我们也给配齐，那么，原有居民的住房，是不是就是我们的了？”
“土地置换？”
“对，土地置换，我们征收老百姓一万亩土地，当然我，只是打个比方，……”
程老的意思说起来其实也很简单，而且，在高鹏程看来，也有很强的可操作性，如果真按照他说的那样，那可就赚老钱了。
先把土地征收过来，然后，以这片土地为基础，规划新兴的特色小镇，内中包括五大功能区。
其中一部分住宅区，可以把全部的驻地乡民搬迁过来，免费的配置房屋，这样一来，乡驻地原有的那些土地和住宅，就成了乡政府的公有土地了。
黄金矿建设后，必然要从大岭乡拿地，用于修建矿区、办公楼、配套工厂、冶炼区等等，那时候，老的乡驻地就可以出让给金矿方面。
拿到这些钱后，特色小镇那边，可以修建二期三期，这时候，因为黄金矿的运作，相信有许多人需要在大岭乡安家，那么，他们的最佳居住选择是哪里？
新城区！
因为到时候，在一定区域之内，新城区的环境、配套、各类条件等，都是首屈一指的。
他们会选择买还是租？
无所谓。
再加上热色小镇的四大支柱产业，带来的人口流动呢？
“啪！”
高鹏程在手心打了一下，没错呀，这不就是南方人最会玩儿的土地财政吗？
而且，程老这边要投资，也就是说，前期的拿地资本根本就不用担心。
高鹏程没有第一时间表态，而是根据程老说的，不断的在心里盘算着，他不相信天上掉馅饼，程老如果参与这个事情，绝对不会拿出几十万上百万来运作，至少也是几百万甚至千万规模，那么，他的目的呢？
高鹏程能够看出这是个赚钱的项目，但是，赚钱的能力真的有那么强吗？
高鹏程不怕程老赚钱，商人逐利，这是亘古不变的真理，虽然说程老嘴上说是要为家乡发展做贡献，但是，如果没有利益回报，他绝对不会这样热心，承担这么大的风险去做。
对，风险！
大岭乡虽然算不上穷乡僻壤，但是，绝对也不是县城、市里那种已经十分成熟的城区，在这里，要啥啥没有，做房地产，真的有可能吗？会没有风险吗？
肯定会有那么，万一风险太大，程老半路撂挑子，大岭乡怎么办？十年规划怎么办？
“程老，抱歉，说实话，我看不到赢利点，更估算不出盈利能力到底有多强。”
“高书记，土地溢价你明白吗？”
溢价，也叫升水，本来这是个金融术语，但是应用在土地交易上，说法也没有太大差别，就是土地的交易价格高于实际价格的情况。
一般来说，土地的价值，会因为所处的地域、土地性质、区块的大小、附着物情况而产生不同的价格，国家收储土地，叫做土地成本价。
国家收储土地之后，从三通一平开始，当然，也有什么七通一平甚至九通一平，做到这一步后，这里面就会产生巨大的溢价。
招拍挂后的交易价格，则叫做成交价，这两者之间，一般来说，溢价会相当大，一倍两倍的溢价都很平常，十倍几十倍的溢价也未必没有。
溢价率，也就是土地交易的回报效果，直接体现了土地几通一平后的升值情况。
溢价率越高，这块土地就越赚钱，反之，就越不赚钱甚至赔钱。
大岭乡本身并不是经济发达的区域，这里的土地价格一定会很低，比如今年，柳树屯租赁一亩土地不过四百元左右，如果成交，可能万把块就能买一亩地。
可是这块土地，在从农业用地转化为工业用地之后，其土地价值可能立刻会变成两万甚至十万一亩。
提前收储一千亩土地，也不过是一千万的成本，做完几通一平，先不说这里面就会产生效益，就说房屋建成后，置换的土地，就不是一个数量级的。
假如大岭乡居民每家一百平米的房子，到了特色小镇后，每家给二百平米的房子，不小了吧？
但是，如果容积率上去了，实际上平均起来，每家获得的“土地”，可能只有十平米甚至更低。
因为，他的老房子十平方，那是实实在在的占地，是地面面积，而给他的，是楼房，是楼面面积。
一栋住宅楼占地大约五百平米左右，也就是五家住户的面积，但是，如果是一栋十八层的高层呢？
这五百平米的面积里，可能居住着一百五十多户居民，这是什么概念？
当然，这是粗算，可是，这就是利润！
房地产赚钱，尤其是旧村改造和老城区改造最赚钱，为啥，就是因为这个。
高鹏程就跟听天书一样，愣了半天，这才想明白过来，合着，这是绝对不赔的生意呀！
“这才是最赚钱的生意！”
程老的表情很严肃，他说：“我说回报家乡，并不是给自己戴高帽子，前期一切投入，包括老驻地的搬迁，所有投资都由我来负责，而且，是足额负责。但是，我有两个要求：第一，土地招拍挂我有优先受让权；第二，将来特色小镇的房地产开发，至少给我七成的生意！”
这是个很新鲜的思路，程老的意思很明确，就是先投资，然后从地产市场上获得回报。
高鹏程心里彻底动摇了，不过，他还要继续计算得失，他不大懂得这里面的道道，生怕一不小心出卖了乡亲们的利益。
他叹了口气，说：“程老，说实话，我不大熟悉房地产运作，您说的，很有吸引力。但是，这种新的发展思路是我从来没有想到过，甚至从来没有接触过的，本着对双方负责的态度，我不能现在就给您答复，我需要时间详细了解一些问题，然后，我还要结合我们大岭乡的情况进行通盘考虑，这才能做出决定……”
高鹏程向前探了探身子，“不过，我可以保证，如果我们想要这样，您一定是我们的首选对象。”（未完待续）
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“现在，什么项目最赚钱？”
面对程老的问题，高鹏程摇了摇头，他还真不知道什么最赚钱，肯定是垄断的项目，不过，程老要的答案肯定不是这个。
“房地产！”
房地产？
高鹏程首先是排斥，他眉头一挑，说：“程老，说实话，房地产现在的确是一个方兴未艾的产业，而且利润很可观，但是，我不认为我的特色小镇项目可以作为房地产项目出现。因为，我这个项目首先是为了充实乡亲们的钱袋子，房地产项目是从乡亲们口袋里掏钱，我不认为大家有钱买房子。”
“你的想法没错，而且，必须要这样，否则，怎么才算是给乡亲们造福？这就是造福。”
程老的眼睛很亮，一点也看出来是将近古稀之年的老者。
“我们可以把特色小镇做成一期二期三期，一期，我们给乡驻地现有的居民免费配置房屋，当然，相应的其他配套设施我们也给配齐，那么，原有居民的住房，是不是就是我们的了？”
“土地置换？”
“对，土地置换，我们征收老百姓一万亩土地，当然我，只是打个比方，……”
程老的意思说起来其实也很简单，而且，在高鹏程看来，也有很强的可操作性，如果真按照他说的那样，那可就赚老钱了。
先把土地征收过来，然后，以这片土地为基础，规划新兴的特色小镇，内中包括五大功能区。
其中一部分住宅区，可以把全部的驻地乡民搬迁过来，免费的配置房屋，这样一来，乡驻地原有的那些土地和住宅，就成了乡政府的公有土地了。
黄金矿建设后，必然要从大岭乡拿地，用于修建矿区、办公楼、配套工厂、冶炼区等等，那时候，老的乡驻地就可以出让给金矿方面。
拿到这些钱后，特色小镇那边，可以修建二期三期，这时候，因为黄金矿的运作，相信有许多人需要在大岭乡安家，那么，他们的最佳居住选择是哪里？
新城区！
因为到时候，在一定区域之内，新城区的环境、配套、各类条件等，都是首屈一指的。
他们会选择买还是租？
无所谓。
再加上热色小镇的四大支柱产业，带来的人口流动呢？
“啪！”
高鹏程在手心打了一下，没错呀，这不就是南方人最会玩儿的土地财政吗？
而且，程老这边要投资，也就是说，前期的拿地资本根本就不用担心。
高鹏程没有第一时间表态，而是根据程老说的，不断的在心里盘算着，他不相信天上掉馅饼，程老如果参与这个事情，绝对不会拿出几十万上百万来运作，至少也是几百万甚至千万规模，那么，他的目的呢？
高鹏程能够看出这是个赚钱的项目，但是，赚钱的能力真的有那么强吗？
高鹏程不怕程老赚钱，商人逐利，这是亘古不变的真理，虽然说程老嘴上说是要为家乡发展做贡献，但是，如果没有利益回报，他绝对不会这样热心，承担这么大的风险去做。
对，风险！
大岭乡虽然算不上穷乡僻壤，但是，绝对也不是县城、市里那种已经十分成熟的城区，在这里，要啥啥没有，做房地产，真的有可能吗？会没有风险吗？
肯定会有那么，万一风险太大，程老半路撂挑子，大岭乡怎么办？十年规划怎么办？
“程老，抱歉，说实话，我看不到赢利点，更估算不出盈利能力到底有多强。”
“高书记，土地溢价你明白吗？”
溢价，也叫升水，本来这是个金融术语，但是应用在土地交易上，说法也没有太大差别，就是土地的交易价格高于实际价格的情况。
一般来说，土地的价值，会因为所处的地域、土地性质、区块的大小、附着物情况而产生不同的价格，国家收储土地，叫做土地成本价。
国家收储土地之后，从三通一平开始，当然，也有什么七通一平甚至九通一平，做到这一步后，这里面就会产生巨大的溢价。
招拍挂后的交易价格，则叫做成交价，这两者之间，一般来说，溢价会相当大，一倍两倍的溢价都很平常，十倍几十倍的溢价也未必没有。
溢价率，也就是土地交易的回报效果，直接体现了土地几通一平后的升值情况。
溢价率越高，这块土地就越赚钱，反之，就越不赚钱甚至赔钱。
大岭乡本身并不是经济发达的区域，这里的土地价格一定会很低，比如今年，柳树屯租赁一亩土地不过四百元左右，如果成交，可能万把块就能买一亩地。
可是这块土地，在从农业用地转化为工业用地之后，其土地价值可能立刻会变成两万甚至十万一亩。
提前收储一千亩土地，也不过是一千万的成本，做完几通一平，先不说这里面就会产生效益，就说房屋建成后，置换的土地，就不是一个数量级的。
假如大岭乡居民每家一百平米的房子，到了特色小镇后，每家给二百平米的房子，不小了吧？
但是，如果容积率上去了，实际上平均起来，每家获得的“土地”，可能只有十平米甚至更低。
因为，他的老房子十平方，那是实实在在的占地，是地面面积，而给他的，是楼房，是楼面面积。
一栋住宅楼占地大约五百平米左右，也就是五家住户的面积，但是，如果是一栋十八层的高层呢？
这五百平米的面积里，可能居住着一百五十多户居民，这是什么概念？
当然，这是粗算，可是，这就是利润！
房地产赚钱，尤其是旧村改造和老城区改造最赚钱，为啥，就是因为这个。
高鹏程就跟听天书一样，愣了半天，这才想明白过来，合着，这是绝对不赔的生意呀！
“这才是最赚钱的生意！”
程老的表情很严肃，他说：“我说回报家乡，并不是给自己戴高帽子，前期一切投入，包括老驻地的搬迁，所有投资都由我来负责，而且，是足额负责。但是，我有两个要求：第一，土地招拍挂我有优先受让权；第二，将来特色小镇的房地产开发，至少给我七成的生意！”
这是个很新鲜的思路，程老的意思很明确，就是先投资，然后从地产市场上获得回报。
高鹏程心里彻底动摇了，不过，他还要继续计算得失，他不大懂得这里面的道道，生怕一不小心出卖了乡亲们的利益。
他叹了口气，说：“程老，说实话，我不大熟悉房地产运作，您说的，很有吸引力。但是，这种新的发展思路是我从来没有想到过，甚至从来没有接触过的，本着对双方负责的态度，我不能现在就给您答复，我需要时间详细了解一些问题，然后，我还要结合我们大岭乡的情况进行通盘考虑，这才能做出决定……”
高鹏程向前探了探身子，“不过，我可以保证，如果我们想要这样，您一定是我们的首选对象。”（未完待续）
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